Immobilienverkauf in Luxemburg: Die Fünfjahresgrenze entscheidet über die Steuerlast

Wer die selbst bewohnte Wohnung verkauft, zahlt in Luxemburg keine Steuer auf den Gewinn. Wer eine andere Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußert, muss den vollen Gewinn dem übrigen Einkommen hinzurechnen und nach dem gewöhnlichen Tarif versteuern — bis zu 42 Prozent vor Solidaritätszuschlag. Jenseits der fünf Jahre sinkt der Höchstsatz auf 21 Prozent, und ein Freibetrag von 50.000 Euro räumt häufig den Rest ab.

Zwischen diesen beiden Ergebnissen liegt die größte steuerliche Weichenstellung, die die meisten Haushalte in Luxemburg je zu treffen haben — und sie hängt an einem Datum, nicht an einer Gestaltung.

Vorrang der Hauptwohnungsbefreiung

Die Veräußerung der Hauptwohnung des Steuerpflichtigen ist von der Einkommensteuer befreit, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Befreiung kennt keine Abstufung: Sie greift oder sie greift nicht. Sie ist der Grund dafür, dass die weit überwiegende Zahl luxemburgischer Immobilienverkäufe keine Steuer auslöst. Entscheidend ist stets, ob das Objekt tatsächlich als Hauptwohnung diente — nicht, wie lange es gehalten wurde.

Innerhalb von fünf Jahren: Spekulationsgewinn

Ein Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb begründet einen Spekulationsgewinn nach Artikel 99bis des Einkommensteuergesetzes. Die Ermittlung ist schlicht: Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungskosten, ohne jede Anpassung an die Geldentwertung. Das Ergebnis erhöht das übrige Einkommen und unterliegt dem gewöhnlichen Tarif, in der Spitze also 42 Prozent.

Zwei Punkte führen regelmäßig zu Fehlern:

• Die Frist beträgt fünf Jahre, nicht zwei. Ältere Ratgeber und die Regelungen der Nachbarländer nennen eine Zweijahresfrist. In Luxemburg sind es fünf; die Verwendung der kürzeren Frist ist der häufigste und teuerste Irrtum in diesem Bereich.
• Für 2025 besteht eine eng begrenzte Ausnahme. Zwischen dem 1. Januar und dem 30. Juni 2025 erworbene Objekte gelten bei einer Veräußerung binnen zwei Jahren als kurzfristig erworben, sodass sich die Spekulationsfrist für diesen Erwerbsjahrgang verkürzt.

Nach fünf Jahren: halber Satz und Inflationsbereinigung

Ein Verkauf nach Ablauf von fünf Jahren führt zu einem Veräußerungsgewinn nach Artikel 99ter. Die Behandlung ändert sich in zweifacher, jeweils für den Verkäufer günstiger Hinsicht.

Erstens wird der Anschaffungspreis neu bewertet. Verglichen wird nicht der heutige Verkaufspreis mit dem nominalen Preis vergangener Jahrzehnte; vielmehr werden die ursprünglichen Kosten mit amtlichen Koeffizienten — abgedruckt auf Seite 3 des Formulars 700 — hochgerechnet, sodass der rein monetäre Teil des Gewinns herausfällt. Bei einem in den 1990er-Jahren erworbenen Objekt kann allein diese Anpassung einen erheblichen Teil des scheinbaren Gewinns beseitigen.

Zweitens unterliegt der bereinigte Gewinn dem halben Globalsteuersatz, mithin höchstens 21 Prozent statt 42 Prozent.

Die inzwischen geschlossenen Viertelsatz-Fenster

Wiederholt hat der Gesetzgeber den halben Satz nochmals halbiert — auf ein Viertel des Globalsatzes, also höchstens 10,5 Prozent —, um Objekte in den Markt zu bewegen. Diese Fenster liefen vom 1. Juli 2016 bis zum 31. Dezember 2018 und erneut vom 1. Januar 2024 bis zum 30. Juni 2025. Beide sind geschlossen. Ein im Jahr 2026 vollzogener Verkauf unterliegt dem gewöhnlichen halben Satz; wer sich auf Hinweise aus dem Zeitraum 2024/2025 stützt, rechnet mit einem Satz, den es nicht mehr gibt.

Die Freibeträge

Auf langfristige Gewinne wirken zwei Abzüge, die viele Veräußerungen vollständig steuerfrei stellen:

• Der Zehnjahresfreibetrag: 50.000 Euro für Alleinstehende und 100.000 Euro für zusammen veranlagte Ehegatten, gekürzt um bereits in den vorangegangenen zehn Jahren beanspruchte Beträge. Er erneuert sich rollierend, weshalb die zeitliche Staffelung von Verkäufen ein echter Gestaltungshebel ist.
• Der einmalige Freibetrag von 75.000 Euro, wenn das Objekt in gerader Linie geerbt wurde und den Eltern des Veräußerers als Hauptwohnung diente. Er tritt neben den Zehnjahresfreibetrag und ist bei geerbten Elternhäusern häufig ausschlaggebend.

Rechenbeispiel

Ein zusammen veranlagtes Ehepaar veräußert 2026 eine 2008 erworbene, stets vermietete Wohnung:

• Veräußerungspreis 700.000 Euro, ursprüngliche Anschaffungskosten 340.000 Euro.
• Die Anschaffungskosten werden mit dem amtlichen Koeffizienten auf beispielsweise 430.000 Euro hochgerechnet; der Gewinn beträgt damit 270.000 statt 360.000 Euro.
• Der Zehnjahresfreibetrag von 100.000 Euro — sofern im vergangenen Jahrzehnt nicht beansprucht — mindert den steuerpflichtigen Gewinn auf 170.000 Euro.
• Diese 170.000 Euro unterliegen dem halben Globalsatz, also höchstens 21 Prozent: rund 35.700 Euro, bei niedrigerem Globalsatz entsprechend weniger.

Bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren wäre der volle nominale Gewinn von 360.000 Euro mit bis zu 42 Prozent in die Veranlagung eingegangen.

Die Kosten des Erwerbs

Der Gewinn ist nur die eine Seite. Der Erwerb luxemburgischer Immobilien löst Eintragungs- und Umschreibungsgebühren von 7 Prozent aus, in Luxemburg-Stadt zuzüglich eines kommunalen Zuschlags von 3 Prozent — in der Hauptstadt also zehn Prozent. Diese Abgaben zählen zu den Anschaffungskosten und mindern damit einen künftigen Gewinn. Ebenso wichtig: notarielle Urkunde und sämtliche Rechnungen über bauliche Maßnahmen aufbewahren, denn Herstellungsaufwand erhöht die Bemessungsbasis und schmälert den späteren Gewinn.

Ergänzend zu lesen ist unser Beitrag zur Steuergutschrift Bëllegen Akt, die einen erheblichen Teil der Eintragungsgebühr ausgleicht.

Was in die Anschaffungskosten eingeht

Der Gewinn ist die Differenz zweier Größen — und die meisten Verkäufer richten den Blick auf die falsche. Der Veräußerungspreis wird vom Markt bestimmt; bei den Anschaffungskosten zahlt sich hingegen die Aktenführung aus. Sie erschöpfen sich nicht in dem, was beim Notar geflossen ist:

• Der Kaufpreis selbst, wie er in der notariellen Urkunde ausgewiesen ist.
• Die beim Erwerb entrichteten Eintragungs- und Umschreibungsgebühren sowie die Notarkosten — reale Beträge, die man nach einem Jahrzehnt leicht vergisst.
• Herstellungsaufwand, also Maßnahmen, die die Substanz vermehren statt sie lediglich zu erhalten: ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss, eine neue Heizungsanlage. Turnusmäßiges Streichen und Reparaturen zählen zum Erhaltungsaufwand, nicht zum Herstellungsaufwand.
• Die Veräußerungskosten, etwa die Maklerprovision, die den Gewinn von der anderen Seite mindern.

Sämtliche Positionen fließen in die Aufwertung ein; eine Rechnung aus dem Jahr 2011 wird also mit dem Koeffizienten für 2011 hochgerechnet. Über die gesamte Haltedauer einen einzigen Ordner mit Urkunden und Handwerkerrechnungen zu führen, gehört damit zu den bestbezahlten Verwaltungsgewohnheiten, die einem Eigentümer in Luxemburg offenstehen.

Die Erklärung des Verkaufs

Ein steuerpflichtiger Immobiliengewinn wird auf dem Formular 700 erklärt — jenem Vordruck, dessen dritte Seite die Aufwertungskoeffizienten enthält — und geht in die Einkommensteuererklärung des Veräußerungsjahres ein. Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen. Da der Gewinn dem übrigen Jahreseinkommen hinzugerechnet wird, kann eine große Veräußerung die übrigen Einkünfte im Tarif nach oben schieben, selbst wenn der Gewinn selbst dem halben Satz unterliegt. Und da beim Notar nichts einbehalten wird, trifft die Zahlungspflicht erst mit dem Steuerbescheid ein — häufig viele Monate, nachdem der Erlös ausgegeben wurde. Nur die Rücklage des geschätzten Betrags zum Zeitpunkt der Beurkundung schützt zuverlässig vor dieser Lücke.

Nichtansässige

Der Gewinn aus luxemburgischem Grund und Boden ist unabhängig von der Ansässigkeit des Eigentümers in Luxemburg steuerpflichtig. Die Doppelbesteuerungsabkommen weisen das Besteuerungsrecht für unbewegliches Vermögen nahezu ausnahmslos dem Belegenheitsstaat zu; ein in Frankreich, Belgien oder Deutschland Ansässiger wird für den Verkauf einer luxemburgischen Wohnung hier veranlagt, die Entlastung erfolgt im Wohnsitzstaat. Bei einer Beteiligung über eine Gesellschaft gelten gänzlich andere Grundsätze.

Vor der Unterschrift zu prüfen

Das genaue Erwerbsdatum der notariellen Urkunde entnehmen und von dort fünf Jahre zählen — nicht vom Einzugstag oder von der Fertigstellung. Klären, ob der Zehnjahresfreibetrag in den vergangenen zehn Jahren bereits beansprucht wurde, auch durch den Ehegatten. Rechnungen über bauliche Verbesserungen zusammentragen, da sie die Anschaffungsbasis erhöhen. Und wenn das Objekt jemals Hauptwohnung war, zunächst die Befreiung prüfen, bevor überhaupt von einem steuerpflichtigen Gewinn ausgegangen wird.

Den Marktkontext liefern unsere Berichte zu den Immobilienpreisen 2026 und zum Ablauf eines Immobilienkaufs.