Eine Immobilie in Luxemburg kaufen: Ablauf, Kosten und Notar

Der Kauf einer Immobilie in Luxemburg ist ein geregelter, vom Notar geführter Vorgang. Ob Sie hier wohnen oder nicht, die Schritte und Kosten sind weitgehend gleich. Dieser Leitfaden führt vom Kredit bis zum Schlüssel und erklärt die Gebühren und Steuern, die zum Kaufpreis hinzukommen. Wie sich die Preise derzeit entwickeln, lesen Sie in unserem gesonderten Beitrag zum luxemburgischen Immobilienmarkt.

Schritt 1: Eine Finanzierungszusage einholen

Die meisten Käufer beginnen bei der Bank. Eine grundsätzliche Zusage (accord de principe) zeigt, wie viel Sie aufnehmen können, und signalisiert dem Verkäufer, dass Ihr Angebot ernst gemeint ist. Luxemburger Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Immobilienwerts, sodass Sie einen Eigenbeitrag von etwa 20 % plus die Kaufnebenkosten in bar benötigen. Erstkäufer ihres Hauptwohnsitzes können mit gutem Profil mitunter bis zu 100 % finanzieren, während Nichtansässige oft auf 70-80 % begrenzt sind.

• Banken halten die gesamte monatliche Schuldenlast meist unter rund 40 % des Nettohaushaltseinkommens.
• Sammeln Sie Lohnabrechnungen, Steuerbescheide und den Nachweis Ihres Eigenbeitrags vor der Suche.
• Vergleichen Sie feste und variable Zinssätze sowie die Laufzeit bei mehreren Anbietern.

Schritt 2: Angebot machen und den compromis de vente unterzeichnen

Sobald Ihr Angebot angenommen ist, unterzeichnen beide Seiten meist einen compromis de vente (Vorvertrag). Nach luxemburgischem Recht ist dieser private Vertrag endgültig und bindend, sobald er unterschrieben ist: "ein Kaufvertrag gilt als Verkauf". Üblicherweise wird in diesem Stadium eine Anzahlung von etwa 10 % des Preises geleistet. Käufer nehmen oft eine aufschiebende Bedingung auf, die den Verkauf vom Erhalt des Kredits abhängig macht, sodass sie bei einer geplatzten Finanzierung ohne Verlust der Anzahlung zurücktreten können. Lesen Sie jede Klausel vor der Unterschrift sorgfältig.

Schritt 3: Der Notar und der acte notarié

Die Übertragung von Immobilieneigentum erfordert einen Notar (notaire), der allein befugt ist, die endgültige Urkunde zu errichten. Der Notar ist ein neutraler Amtsträger, der den Titel prüft, nach Hypotheken und Belastungen sucht, die acte notarié (notarielle Kaufurkunde) erstellt, die Steuern einzieht und die Übertragung im Hypothekenregister einträgt, damit sie gegenüber Dritten wirksam ist.

• Zwischen dem compromis und der Unterzeichnung der Urkunde vergehen meist 4 bis 6 Wochen; der gesamte Vorgang dauert oft 2 bis 3 Monate.
• Der Käufer zahlt die Gebühren und die Notarrechnung am Tag der Unterzeichnung.

Schritt 4: Die Kosten über den Preis hinaus

Der größte Zusatzposten sind die Übertragungssteuern. Der Standardsatz für ein Haus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück beträgt 7 %: eine Eintragungsgebühr von 6 % plus eine Umschreibungsgebühr von 1 %, jeweils auf den Kaufpreis berechnet. In manchen Fällen können zusätzliche Gemeindeabgaben anfallen. Hinzu kommt das Notarhonorar von etwa 1 %. Als Faustregel sollten Sie rund 7-8 % des Preises für Steuern und Gebühren zusammen einplanen.

Schritt 5: Der Bëllegen Akt und die 3-%-Mehrwertsteuer

Zwei Entlastungen mildern die Rechnung. Der Steuerkredit Bëllegen Akt erlaubt jedem Käufer eines Hauptwohnsitzes, bis zu 40.000 EUR der Eintragungs- und Umschreibungsgebühren auszugleichen (also 80.000 EUR für ein gemeinsam kaufendes Paar). Durch das Gesetz vom 3. Juli 2025 für Urkunden, die ab dem 1. Juli 2025 unterzeichnet werden, wurde er dauerhaft. Er wird direkt von der Notarrechnung abgezogen, wobei die AED dennoch mindestens 100 EUR erhebt. Sie müssen die Wohnung mindestens zwei Jahre bewohnen. Unser eigener Beitrag erläutert die Bedingungen vollständig.

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz bauen oder umfassend renovieren, gilt für die Arbeiten ein superreduzierter Satz von 3 % Mehrwertsteuer statt der üblichen 17 %, gedeckelt auf 50.000 EUR pro Wohnung. Einzelheiten finden Sie in unserem Beitrag zur Mehrwertsteuer auf Wohnraum.

Ausländische Käufer: Luxemburg kennt keine Beschränkung, wer kaufen darf. EU- und Nicht-EU-Bürger, Ansässige und Nichtansässige haben dieselben Rechte wie luxemburgische Bürger, eine Immobilie zu erwerben.

Zuletzt geprüft: Juni 2026. Zahlen und Regeln beruhen auf offiziellen Quellen und können sich ändern; bestätigen Sie die aktuellen Beträge vor der Unterschrift bei Guichet.lu, der Chambre des Notaires und der AED.