So erhalten Sie die super-reduzierte Mehrwertsteuer von 3 % für den Bau oder die Renovierung Ihres Eigenheims in Luxemburg

Wenn Sie in Luxemburg ein Eigenheim bauen oder renovieren, können Sie auf förderfähige Arbeiten 3 % Mehrwertsteuer statt des Normalsatzes von 17 % zahlen — vorausgesetzt, die Wohnung ist Ihr Hauptwohnsitz. Dies ist die Regelung „TVA logement", auch super-reduzierter Satz (taux super-réduit) genannt. Bei einem großen Projekt geht die Ersparnis in die Zehntausende von Euro.

Was der Satz von 3 % abdeckt

Der super-reduzierte Satz gilt für die Schaffung/den Bau und die Renovierung einer Wohnung, solange diese Wohnung zu Hauptwohnzwecken genutzt wird — entweder durch den Eigentümer direkt oder, bei einer renovierten Wohnung, durch einen Mieter. Förderfähig sind die Bauleistungen und Materialien, die in das Gebäude einfließen, vom Rohbau bis zum Ausbau: Fundamente, Mauern, Dach, Fenster, Heizung, elektrische und sanitäre Installationen sowie Ausbaumaterialien.

Einige Posten sind ausgeschlossen und bleiben beim Normalsatz — insbesondere Einbauküchen, Klimaanlagen und Hausautomatisierungssysteme. Reine Planungs-, Rechts- oder Finanzdienstleistungen im Zusammenhang mit dem Projekt fallen ebenfalls nicht unter die Regelung.

Der Höchstbetrag: 50.000 € pro Wohnung

Der gesamte Steuervorteil ist auf einen Mehrwertsteuervorteil von 50.000 € pro Wohnung begrenzt, ob gebaut und/oder renoviert, über die gesamte Lebensdauer der Immobilie. Der Höchstbetrag ist unabhängig vom Haushaltseinkommen gleich. In der Praxis entsprechen 50.000 € Mehrwertsteuervorteil einem großen Volumen an förderfähigen Arbeiten — etwa mehreren Hunderttausend Euro an Arbeiten — sodass die meisten Einzelprojekte darunter bleiben. Ein Gesetzentwurf schlug einmal vor, die Obergrenze auf 100.000 € anzuheben, doch diese Erhöhung wurde nicht angenommen: Der Höchstbetrag bleibt 2026 bei 50.000 €. Bestätigen Sie den aktuellen Wert stets anhand der unten verlinkten offiziellen Quellen.

Die Bedingung des Hauptwohnsitzes

Der Vorteil ist daran geknüpft, dass die Wohnung mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt wird. Diese Mindestnutzungsdauer beginnt in der Regel am 1. Januar des Jahres, das auf die Fertigstellung der förderfähigen Arbeiten folgt. Wenn Sie das Eigenheim vor Ablauf dieser Frist verkaufen, vermieten oder seine Nutzung ändern, kann die AED einen Teil des Vorteils zurückfordern. Eine Zweit- oder Ferienwohnung kommt nicht in Betracht.

Zwei Wege zur Geltendmachung: direkte Anwendung oder Erstattung

Es gibt zwei Mechanismen, die beide von der Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) verwaltet werden:

• Direkte Anwendung (application directe): Der Handwerker stellt Ihnen von Anfang an zu 3 % in Rechnung. Dies erfordert eine vorherige Genehmigung (agrément) der AED für das Projekt, bevor die Arbeiten in Rechnung gestellt werden.
• Erstattung (remboursement): Sie zahlen 17 % Mehrwertsteuer auf die Rechnungen und beantragen dann bei der AED die Rückerstattung der Differenz von 14 Punkten zwischen dem Normalsatz und dem super-reduzierten Satz.

Beide Wege führen bis zum Höchstbetrag zum selben Nettoergebnis von 3 %; die Wahl betrifft hauptsächlich den Liquiditätsfluss. Die direkte Anwendung vermeidet die Vorfinanzierung der höheren Mehrwertsteuer, erfordert aber die Genehmigung vor der Rechnungsstellung.

So beantragen Sie es, Schritt für Schritt

1. Förderfähigkeit bestätigen: Die Wohnung muss Ihr Hauptwohnsitz sein (oder werden), und die Arbeiten müssen förderfähige Bau-/Renovierungsleistungen sein.
2. Mechanismus wählen: Entscheiden Sie sich zwischen direkter Anwendung (Handwerker stellt zu 3 % in Rechnung) oder Erstattung (Rückforderung der Differenz).
3. Bei direkter Anwendung: Der Fachbetrieb reicht vor Beginn der Arbeiten einen Genehmigungsantrag bei der AED ein, von Ihnen (dem Auftraggeber) mit unterzeichnet, mit Firmenangaben und einer Projektbeschreibung. Der Handwerker reicht dann vierteljährliche Aufstellungen der im Rahmen der Regelung ausgestellten Rechnungen ein.
4. Bei Erstattung: Reichen Sie nach den Arbeiten Ihren Antrag bei der AED ein — online über MyGuichet.lu oder per Post — mit den bezahlten Rechnungen. Die Gesamtarbeiten müssen 3.000 € ohne Mehrwertsteuer übersteigen, und jede eingereichte Rechnung muss 1.250 € übersteigen.
5. Frist beachten: Ein Erstattungsantrag muss spätestens 5 Jahre nach dem 31. Dezember des Kalenderjahres, auf das sich die Mehrwertsteuer bezieht, eingereicht werden.
6. Unterlagen aufbewahren: Bewahren Sie Rechnungen, Zahlungsnachweise und den Nachweis, dass die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz ist, für den Fall einer Prüfung auf.

Nicht dasselbe wie der Bëllegen Akt

Verwechseln Sie die 3-%-Mehrwertsteuerregelung nicht mit dem Bëllegen Akt. Der Bëllegen Akt ist eine Steuergutschrift auf die Eintragungsgebühren (droits d'enregistrement), die angewandt wird, wenn Sie eine Immobilie kaufen und die notarielle Urkunde unterzeichnen — derzeit 40.000 € pro Käufer (80.000 € für ein gemeinsam besteuertes Paar). Die Regelung TVA logement hingegen senkt die Mehrwertsteuer auf Bau- oder Renovierungsarbeiten. Es handelt sich um getrennte Maßnahmen mit getrennten Regeln, und Sie können möglicherweise von beiden für dasselbe Eigenheim profitieren.

Den genauen Gesetzestext, die Listen der förderfähigen Arbeiten und die aktuellen Formulare finden Sie in den offiziellen Quellen: Guichet.lu, das Portal der indirekten Steuern der AED pfi.public.lu und das Wohnungsbauministerium logement.public.lu.

Zuletzt überprüft: Juni 2026. Satz, Höchstbetrag und Bedingungen ändern sich — prüfen Sie die oben verlinkten offiziellen Quellen für den neuesten Stand.