Vermieten in Luxemburg: Die Abschreibung entscheidet, ob überhaupt Steuer anfällt

Mieteinkünfte gelten in Luxemburg als gewöhnliche Einkünfte: Sie treten zum Arbeitslohn hinzu und unterliegen dem Grenzsteuersatz — bis zu 42 Prozent vor Solidaritätszuschlag. Tragfähig wird die Vermietung nicht durch den Satz, sondern durch das, was zuvor abgezogen wird: Schuldzinsen für eine vermietete Immobilie sind ohne jede Höchstgrenze abziehbar, und ein junges Gebäude lässt sich mit 4 Prozent jährlich abschreiben.

Zwischen diesen beiden Positionen führt der fremdfinanzierte Erwerb einer neuen Wohnung in den ersten Jahren regelmäßig zu einem steuerlichen Ergebnis nahe null — oder darunter.

Besteuert wird der Überschuss, nicht die Bruttomiete

Bemessungsgrundlage ist der Netto-Ertrag aus der Vermietung: vereinnahmte Mieten abzüglich der zu ihrer Erzielung aufgewandten Kosten. Wer die Bruttomiete gedanklich versteuert, überschätzt die Belastung durchgängig. Abziehbar sind:

• Schuldzinsen in voller Höhe. Für Zinsen einer vermieteten Immobilie besteht keine Obergrenze — anders als bei den absinkenden Höchstbeträgen für die selbst bewohnte Wohnung.
• Instandhaltung und Reparaturen nach Anfall.
• Gebäudeversicherung.
• Grundsteuer und vergleichbare Abgaben.
• Verwaltungs- und Maklerkosten.
• Die Gebäudeabschreibung — der Posten mit dem größten Gewicht.

Lassen sich die tatsächlichen Kosten nicht belegen, steht ersatzweise ein Pauschbetrag zur Verfügung. In der Praxis schlägt die Belegsammlung die Pauschale nahezu immer, sobald ein Objekt echten Aufwand erfordert.

Der Zinsfehler, der Vermieter am teuersten kommt

Zinsen für ein Darlehen zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie gehören nicht unter die Sonderausgaben, wo der gemeinsame Höchstbetrag von 672 Euro für Versicherungsprämien und Privatdarlehenszinsen sie erdrosseln würde. Sie sind in voller Höhe von den Mieteinnahmen abzuziehen, die sie erwirtschaften. Die falsche Zuordnung zählt zu den teuersten Routinefehlern luxemburgischer Steuererklärungen — und sie ist vollständig vermeidbar.

Abschreibung: Der Satz hängt vom Erwerbszeitpunkt ab

Abgeschrieben wird das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Der anwendbare Satz richtet sich nach dem Erwerbsdatum, sodass zwei identische Wohnungen auf demselben Treppenabsatz unterschiedliche Sätze tragen können:

• Erwerb vor 2021: 6 Prozent jährlich bei einem Gebäudealter unter sechs Jahren, sonst 2 Prozent.
• Erwerb 2021 oder 2022: 4 Prozent jährlich bei einem Gebäudealter unter fünf Jahren, sonst 2 Prozent.
• Erwerb ab 2023: 4 Prozent jährlich bei einem Gebäudealter unter fünf Jahren, begrenzt auf höchstens zwei Gebäude, sonst 2 Prozent.
• Investitionen in nachhaltige Energie: 10 Prozent jährlich.

Drei Merkmale sind bedeutsam. Der erhöhte Satz ist befristet: Er gilt nur, solange das Gebäude die Altersgrenze unterschreitet; danach fällt die Abschreibung auf 2 Prozent, und die Steuerlast steigt sprunghaft, obwohl sich an der Immobilie nichts geändert hat. Die für Erwerbe ab 2023 eingeführte Begrenzung auf zwei Gebäude beschränkt den Vorteil bewusst auf kleine Bestände. Und der Satz von 10 Prozent für nachhaltige Energieinvestitionen ist der großzügigste des gesamten Regimes — was genau der politischen Absicht entspricht.

Rechenbeispiel

Eine 2024 für 600.000 Euro erworbene Wohnung, davon 450.000 Euro Gebäude- und 150.000 Euro Bodenwert, vermietet für 2.000 Euro monatlich, finanziert mit 480.000 Euro zu 3,5 Prozent:

• Jahresbruttomiete: 24.000 Euro.
• Schuldzinsen im ersten Jahr rund 16.800 Euro, vollständig abziehbar.
• Abschreibung von 4 Prozent auf den Gebäudewert von 450.000 Euro: 18.000 Euro.
• Versicherung, Grundsteuer, Instandhaltung und Verwaltung, angenommen 2.500 Euro.
• Summe der Abzüge: 37.300 Euro gegenüber 24.000 Euro Mieteinnahmen, mithin ein steuerliches Ergebnis von minus 13.300 Euro.

Dieser Negativbetrag mindert die übrigen Einkünfte des Vermieters — weshalb die fremdfinanzierte Vermietung in Luxemburg als wirksames Steuersparmodell gilt. Bemerkenswert ist das sechste Jahr: Die Abschreibung sinkt beim Satz von 2 Prozent von 18.000 auf 9.000 Euro, während das Darlehen kaum getilgt ist — dieselbe Immobilie beginnt dann, steuerpflichtige Einkünfte zu erzeugen.

Grund und Boden sind nicht abschreibbar

Abgeschrieben wird allein das Gebäude. Der Kaufpreis ist daher zwischen Boden und Bauwerk aufzuteilen, und diese Aufteilung steht nicht zur Disposition — eine unrealistische Zuordnung ist genau jene Position, die eine Veranlagung beanstandet. Da die Bodenwerte in Luxemburg hoch sind, fällt der Gebäudeanteil häufig geringer aus, als Eigentümer erwarten; wer ihn überhöht ansetzt, bläht einen Abzug auf, der später verzinst rückgängig gemacht werden kann.

Was zu den Mieteinnahmen zählt — und was nicht

Vier Sachverhalte führen regelmäßig zu falschen Beträgen in der Erklärung:

• Die Kaution ist keine Einnahme, solange sie lediglich verwahrt wird. Steuerpflichtig wird sie erst, wenn und soweit sie einbehalten oder verrechnet wird, typischerweise gegen Mietrückstände oder Schäden.
• Umgelegte Nebenkosten sind kein Gewinn. Wer einen Vorschuss vereinnahmt und ihn für dieselbe Heizung, Wasserversorgung oder Instandhaltung verausgabt, gleicht Einnahme und Ausgabe aus; der Fehler liegt darin, die Bruttoeinnahme zu erklären und den zugehörigen Aufwand zu vergessen.
• Rückstände werden im Zuflussjahr besteuert, nicht im Fälligkeitsjahr. Zahlt ein Mieter zwei Jahresmieten auf einmal, entsteht in jenem Jahr eine Spitze, die auch die übrigen Einkünfte im Tarif nach oben schieben kann.
• Kosten während eines echten Leerstands — Zinsen, Versicherung, Instandhaltung, solange die Wohnung aktiv angeboten wird — bleiben abziehbar. Eine Lücke zwischen zwei Mietverhältnissen schaltet die Abzüge nicht ab.

Die Registrierung des Mietvertrags

Ein Wohnraummietvertrag muss nicht registriert werden, kann es aber; die Registrierung löst eine anteilige Abgabe von 0,6 Prozent aus. Wird ein Mietvertrag mit Option zur Mehrwertsteuer registriert — was allein für qualifizierte gewerbliche Vermietungen und nicht für Wohnraum in Betracht kommt —, fällt stattdessen eine feste Gebühr von 12 Euro an. Die Registrierung verschafft dem Vertrag ein sicheres Datum und stärkt seine Beweiskraft im Streitfall; darin liegt regelmäßig der Grund, die Abgabe überhaupt zu entrichten.

Möblierte Vermietung und Kurzzeitvermietung

Die möblierte Vermietung verändert die Zusammensetzung der Abzüge, nicht den Grundsatz: Möbel und Einrichtung werden neben dem Gebäude über ihre eigene, kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben. Was die Beurteilung wirklich ändert, sind Umfang und Serviceanteil. Treten hotelähnliche Leistungen hinzu und ist die Tätigkeit betrieblich organisiert, können die Einkünfte in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert werden — womit die Gewerbesteuer greift und die hier beschriebene Behandlung entfällt.

Soziale Mietverwaltung

Über eine anerkannte Stelle der sozialen Mietverwaltung vermietete Objekte genießen eine deutlich erweiterte Befreiung der Mieteinnahmen, im Gegenzug für eine unter dem Markt liegende Miete und eine längere Bindung. Wem ein sicherer Mieter und geringer Verwaltungsaufwand wichtiger sind als die maximale Rendite, findet den Vergleich nach Steuern erheblich enger, als die Nominalmieten vermuten lassen — die Rechnung lohnt sich, bevor die Option verworfen wird.

Nicht ansässige Vermieter

Mieteinkünfte aus luxemburgischen Immobilien sind unabhängig vom Eigentümer in Luxemburg steuerpflichtig. Die Doppelbesteuerungsabkommen weisen das Besteuerungsrecht für unbewegliches Vermögen dem Belegenheitsstaat zu; wer in Frankreich, Belgien oder Deutschland ansässig ist und hier vermietet, erklärt hier, die Entlastung erfolgt im Wohnsitzstaat. Die vorstehenden Abzugsregeln gelten unverändert.

Beim Verkauf

Die Abschreibung mindert die Steuer während der Haltedauer; die spätere Veräußerung folgt einem eigenen, an die Haltedauer geknüpften Regime mit einer Spekulationsfrist von fünf Jahren und anschließend dem halben Satz. Die Einzelheiten behandelt unser Beitrag zum Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf.

Ergänzend: unsere Übersicht der persönlichen Abzüge sowie unsere Berichte zu Immobilienpreisen und zur Wohnungssuche.