Louer un bien au Luxembourg : c'est l'amortissement qui décide si l'on paie de l'impôt

Au Luxembourg, les revenus locatifs sont imposés comme des revenus ordinaires : ils s'ajoutent au salaire et subissent le taux marginal, jusqu'à 42 % avant impôt de solidarité. Ce qui rend la location viable n'est pas le taux mais ce qui se déduit en amont : les intérêts d'un emprunt affecté à un bien loué sont déductibles sans aucun plafond, et un immeuble récent s'amortit à 4 % par an.

Entre ces deux postes, l'acquisition à crédit d'un appartement neuf produit fréquemment, dans ses premières années, un résultat fiscal proche de zéro — voire négatif.

C'est le net qui est imposé, non le loyer brut

L'assiette est le revenu net de la location : les loyers encaissés diminués des dépenses engagées pour les percevoir. Le bailleur qui raisonne mentalement sur son loyer brut surestime systématiquement sa charge. Sont déductibles :

• Les intérêts d'emprunt, intégralement. Aucun plafond ne limite les intérêts afférents à un bien loué, à la différence des plafonds dégressifs applicables au logement occupé par son propriétaire.
• L'entretien et les réparations, au fur et à mesure de leur engagement.
• L'assurance du bâtiment.
• L'impôt foncier et charges assimilées.
• Les frais de gestion et d'agence.
• L'amortissement de l'immeuble — le poste qui pèse le plus lourd.

À défaut de pouvoir établir les dépenses réelles, une déduction forfaitaire est ouverte. En pratique, conserver les factures l'emporte presque toujours dès qu'un bien exige de véritables travaux.

L'erreur sur les intérêts qui coûte le plus cher

Les intérêts d'un prêt finançant un bien loué ne relèvent pas des dépenses spéciales, où le plafond commun de 672 euros applicable aux primes d'assurance et aux intérêts de prêts personnels les étoufferait. Ils se déduisent intégralement des revenus locatifs qu'ils permettent de produire. Les classer au mauvais endroit compte parmi les erreurs de routine les plus coûteuses des déclarations luxembourgeoises — et elle est entièrement évitable.

L'amortissement : un taux dicté par la date d'acquisition

C'est l'immeuble, et non le terrain, qui s'amortit. Le taux applicable dépend de la date d'acquisition, si bien que deux appartements identiques d'un même palier peuvent porter des taux différents :

• Acquisition avant 2021 : 6 % par an si l'immeuble a moins de six ans, sinon 2 %.
• Acquisition en 2021 ou 2022 : 4 % par an si l'immeuble a moins de cinq ans, sinon 2 %.
• Acquisition à partir de 2023 : 4 % par an si l'immeuble a moins de cinq ans, dans la limite de deux immeubles, sinon 2 %.
• Investissements dans l'énergie durable : 10 % par an.

Trois traits comptent. Le taux accéléré est temporaire : il ne joue que tant que l'immeuble reste sous le seuil d'âge, après quoi l'amortissement retombe à 2 % et l'impôt bondit alors même que rien n'a changé au bien. Le plafond de deux immeubles introduit pour les acquisitions à partir de 2023 réserve délibérément l'avantage aux petits patrimoines. Et le taux de 10 % pour l'investissement dans l'énergie durable est le plus généreux du dispositif — ce qui correspond exactement à l'intention poursuivie.

Cas pratique

Soit un appartement acquis en 2024 pour 600 000 euros, dont 450 000 pour la construction et 150 000 pour le terrain, loué 2 000 euros par mois et financé par un prêt de 480 000 euros à 3,5 % :

• Loyer annuel brut : 24 000 euros.
• Intérêts de la première année, environ 16 800 euros, intégralement déductibles.
• Amortissement de 4 % sur les 450 000 euros de valeur de construction : 18 000 euros.
• Assurance, impôt foncier, entretien et gestion, soit 2 500 euros.
• Total des déductions : 37 300 euros face à 24 000 euros de loyers, d'où un résultat fiscal de moins 13 300 euros.

Ce résultat négatif réduit les autres revenus imposables du bailleur, raison pour laquelle la location à crédit fait figure d'abri fiscal efficace au Luxembourg. Observons toutefois la sixième année : l'amortissement tombe de 18 000 à 9 000 euros au taux de 2 % alors que le prêt est à peine amorti, et le même bien commence à dégager un revenu imposable.

Le terrain ne s'amortit pas

Seule la construction s'amortit. Le prix d'acquisition doit donc être ventilé entre terrain et bâti, et cette ventilation n'est pas affaire de convenance : une répartition irréaliste est précisément le poste qu'une imposition viendra contester. Les valeurs foncières étant élevées au Luxembourg, la part du bâti est souvent inférieure à ce qu'imaginent les propriétaires, et la surévaluer gonfle une déduction susceptible d'être reprise ultérieurement avec intérêts.

Ce qui constitue un revenu locatif — et ce qui n'en est pas un

Quatre situations produisent régulièrement un montant erroné dans la déclaration :

• La garantie locative n'est pas un revenu tant qu'elle n'est que détenue. Elle ne devient imposable que si et dans la mesure où elle est acquise au bailleur ou imputée, généralement sur des loyers impayés ou des dégradations.
• Les charges refacturées au locataire ne sont pas un profit. Percevoir une provision et la dépenser pour le même chauffage, la même eau ou le même entretien neutralise recette et dépense ; l'erreur consiste à déclarer la recette brute en oubliant le coût correspondant.
• Les arriérés sont imposés à l'encaissement, non à l'échéance. Un locataire réglant deux années de loyer en une fois crée un pic d'imposition sur cet exercice, susceptible de faire remonter les autres revenus dans le barème.
• Les charges d'une vacance réelle — intérêts, assurance, entretien pendant que le bien est activement proposé — demeurent déductibles. Un intervalle entre deux baux n'éteint pas les déductions.

L'enregistrement du bail

Un bail d'habitation n'a pas à être enregistré, mais il peut l'être, et l'enregistrement supporte un droit proportionnel de 0,6 %. Lorsqu'un bail est enregistré avec option pour la TVA — hypothèse réservée aux locations commerciales éligibles et non au logement —, un droit fixe de 12 euros s'applique à la place. L'enregistrement confère au bail date certaine et renforce sa valeur probante en cas de litige : c'est généralement pour cette raison qu'un bailleur accepte d'acquitter le droit.

Location meublée et location de courte durée

La location meublée modifie la composition des déductions, non le principe : mobilier et équipements s'amortissent sur leur propre durée, plus courte, aux côtés de l'immeuble. Ce qui change véritablement l'analyse, c'est l'ampleur et le niveau de service. Lorsque la location s'accompagne de prestations de type hôtelier et s'exerce avec une organisation d'entreprise, les revenus peuvent être requalifiés en bénéfice commercial — ce qui appelle l'impôt commercial communal et écarte le régime décrit ici.

La gestion locative sociale

Un bien loué par l'intermédiaire d'un organisme agréé de gestion locative sociale bénéficie d'une exonération sensiblement renforcée des revenus locatifs, en contrepartie d'un loyer inférieur au marché et d'un engagement de plus longue durée. Pour un propriétaire dont la priorité est un locataire sûr et une gestion minimale plutôt qu'un rendement maximal, la comparaison après impôt est bien plus serrée que ne le laissent penser les loyers affichés : le calcul mérite d'être fait avant d'écarter l'option.

Les bailleurs non résidents

Les revenus tirés d'un bien luxembourgeois sont imposables au Luxembourg quel que soit le propriétaire. Les conventions fiscales attribuent le droit d'imposer les biens immobiliers à l'État de situation : un résident français, belge ou allemand qui loue ici déclare ici, l'élimination de la double imposition s'opérant dans son pays. Les règles de déduction ci-dessus s'appliquent à l'identique.

Au moment de la vente

L'amortissement réduit l'impôt pendant la détention ; la cession relève ensuite d'un régime distinct fondé sur la durée de détention, avec une fenêtre spéculative de cinq ans puis le demi-taux. Nous le détaillons dans notre guide sur la plus-value immobilière au Luxembourg.

À consulter également : notre récapitulatif des déductions fiscales personnelles, ainsi que nos analyses des prix de l'immobilier et des aides au logement.