Le Luxembourg engage 300 millions d’euros et de nouveaux avantages pour relancer le logement

Au Luxembourg, la crise du logement a changé de forme sans disparaître. Les autorisations existent, les projets aussi, mais trop d’immeubles restent sur plan faute de préventes et de financement bancaire. C’est à ce verrou que le gouvernement entend s’attaquer avec sept mesures mêlant soutien aux ménages, fiscalité locative et intervention directe de l’État.

Gilles Roth, ministre des Finances, et Claude Meisch, ministre du Logement, ont présenté leur dispositif jeudi 16 juillet devant les commissions parlementaires compétentes, puis à la presse. Certaines aides doivent couvrir les actes éligibles conclus à partir de cette date, mais la plupart des dispositions attendent encore leur traduction législative.

L’urgence est à la fois sociale et économique. Le STATEC décrivait encore en février une activité de la construction stagnant à un niveau bas. La confiance des entreprises s’était redressée en 2025, sans que les surfaces résidentielles autorisées permettent de conclure à une reprise solide.

Le logement est la première préoccupation des citoyens. Il constitue également une priorité absolue pour le gouvernement et pour moi personnellement, a déclaré Gilles Roth.

Un coup de pouce au moment de signer

Le crédit d’impôt du Bëllegen Akt passera de €40.000 à €45.000 par personne pour l’achat d’une résidence principale. D’après les calculs officiels, un acquéreur seul pourra ainsi acheter un bien d’environ €640.000 sans payer de droits d’enregistrement. Deux acheteurs pourront cumuler leurs crédits individuels.

Le geste le plus ciblé concerne les ventes en état futur d’achèvement. Pendant trois ans, l’acquéreur qui destine le logement à son habitation principale ne paiera les droits d’enregistrement et de transcription que sur la valeur du terrain, à condition que la construction ne soit pas achevée à plus de 80% lors de l’achat.

L’enjeu dépasse la facture du notaire. En intervenant plus tôt, les particuliers doivent contribuer au quota de préventes exigé par les banques avant l’ouverture du crédit au promoteur. Le gouvernement cherche donc moins à écouler des logements terminés qu’à faire démarrer ceux qui risquent de ne jamais sortir de terre.

La subvention d’intérêt est également élargie. Le prêt maximal pris en compte passe de €200.000 à €250.000 dans le régime général et atteint €300.000 lorsqu’au moins un primo-acquéreur a 35 ans ou moins. La majoration par enfant à charge progresse de €20.000 à €30.000. Les jeunes achetant un logement abordable pourront aussi prétendre aux primes d’accession et d’épargne.

Des incitations locatives sous surveillance

Le gouvernement réintroduit un amortissement accéléré pour l’investissement locatif, avec davantage de limites que par le passé. Le propriétaire pourra déduire 6% par an pendant six ans si la base amortissable ne dépasse pas €600.000 par logement. Au-delà, un taux de 2% s’appliquera à l’ensemble de cette base. Pour les achats de 2026, le contribuable pourra choisir entre l’ancien et le nouveau régime; ce dernier doit devenir la norme pour les acquisitions réalisées à partir de 2027.

Un taux de TVA de 8% sera par ailleurs créé pour les logements locatifs à vocation sociale. La surface ne pourra pas dépasser 120 mètres carrés. Le prix devra rester sous un plafond médian régional, le rendement locatif sera limité à 4% du capital net investi et le logement devra être loué pendant au moins dix ans à un ménage reconnu éligible par le ministère.

Ces conditions portent la trace des controverses passées. Une aide à l’achat peut se transformer en subvention au vendeur lorsque l’offre ne suit pas. L’opposition a soulevé ce risque pendant les travaux en commission, tout en regrettant l’absence d’un volet particulier consacré à la rénovation. Les ministres promettent une évaluation régulière et des corrections si les avantages alimentent les prix.

L’État comme premier réservataire

Le bras financier du plan repose sur €300 millions supplémentaires destinés aux acquisitions publiques de logements abordables en VEFA. Une première enveloppe de €480 millions avait permis d’acheter ou de réserver 830 logements, selon le gouvernement.

Le mécanisme devient désormais plus souple. L’État pourra acquérir seulement une partie d’un programme dès son lancement commercial. Cette position de réservataire de référence sécurise quelques ventes, rassure les financeurs et aide le promoteur à atteindre le seuil auquel la banque accepte de financer le chantier. À enveloppe donnée, l’achat partiel peut ainsi débloquer davantage d’opérations.

Un emprunt citoyen consacré au logement complétera le montage. Prévue au début de 2027, cette obligation de €250 millions devrait avoir une durée de trois à cinq ans. Ses intérêts seront exonérés de la retenue à la source libératoire de 20%. Le gouvernement entend affecter cette épargne au financement du parc abordable.

La conjoncture immobilière reste difficile à lire. Après des reculs de prix de 9,1% en 2023 et 5,2% en 2024, l’indice général a regagné 1,6% en 2025. Mais les appartements en construction affichaient encore une baisse annuelle de 2,8% au quatrième trimestre. L’emploi dans le bâtiment a progressé de 0,1% sur un trimestre à la fin de 2025, une première en près de trois ans, sans véritable rebond de l’activité.

Une relance qui ne peut pas tout régler

Le plan prend acte de l’abandon d’une promesse de la tripartite: doubler de €50.000 à €100.000 l’avantage maximal lié à la TVA super-réduite de 3%. Le gouvernement affirme que les autorités européennes n’ont pas accepté cette hausse et lui substitue désormais plusieurs leviers nationaux.

Reste la question foncière. La fiscalité ne décide ni des plans communaux, ni du prix des terrains, ni des exigences de fonds propres des banques. Elle ne contraint pas davantage les promoteurs à répercuter les aides sur leurs prix. Roth a donc averti que le dispositif n’avait pas vocation à sauver ceux qui auraient acheté leur terrain trop cher.

Le succès ne se lira pas seulement dans le nombre d’actes profitant d’une réduction fiscale. Il se mesurera au nombre de chantiers ouverts, de logements livrés et de ménages capables de les payer sans que l’intervention publique déclenche une nouvelle inflation immobilière.