Luxemburg sollte Knappheit nicht weiter subventionieren, sondern ungenutztes Bauland richtig besteuern

Luxemburg behandelt Wohnraum zu oft als Kaufkraftproblem. Wenn Preise steigen, greift die Politik zu Steuergutschriften, Prämien, Garantien und befristeten Hilfen für Käufer. Manche dieser Maßnahmen helfen einzelnen Haushalten. Wenn ihnen aber nicht mehr Wohnungen und tatsächlich mobilisiertes Bauland gegenüberstehen, helfen sie vor allem dabei, dass Käufer um dasselbe knappe Gut höher bieten.

Die unbequeme Wahrheit lautet: Luxemburgs Wohnungskrise ist auch eine Bodennutzungskrise. Das Observatoire de l’Habitat sammelt Daten zu Verkaufspreisen, ausgeschriebenen Mieten, Wohnungsangeboten, Baulandpotenzial, für neue Wohnungen genutztem Land und Baudichte. Diese Liste zeigt das Problem: Leistbarkeit hängt nicht nur von Einkommen oder Zinsen ab, sondern davon, wie viel nutzbares Land wirklich zu Wohnraum wird.

Das Regierungsdossier zur Grundsteuer erkennt die Schwäche des heutigen Systems an. Luxemburgs Grundsteuer beruht noch auf Grundlagen aus den 1930er-Jahren und auf Werten, die mit der Realität nicht mehr Schritt halten. Die Reform soll ein gerechteres Bewertungsmodell schaffen, die selbst genutzte Hauptwohnung entlasten, eine nationale Baulandmobilisierungssteuer einführen und unbewohnte Wohnungen besteuern. Das sind keine Nebensachen. Sie entscheiden, ob der Markt Bauen oder Warten belohnt.

Ungenutztes Bauland ist nicht passiv. Es verursacht Kosten für alle anderen. Es drängt Haushalte weiter weg vom Arbeitsplatz, erhöht den Druck auf Mieten, verlängert Pendelwege, verschwendet Infrastruktur und macht jede Nachfragesubvention teurer. Wenn der Staat Käufer unterstützt, ohne den Anreiz zum Zurückhalten von Land zu ändern, wird öffentliches Geld zur Brücke zwischen privater Knappheit und höheren Preisen.

Die in Luxemburger Medien zitierte OECD-Diagnose ist deutlich: Wohnraum bleibt schwer leistbar, Einwohner geben einen außergewöhnlich großen Anteil ihres Budgets für Unterkunft aus, und die Regierung sollte Genehmigungen beschleunigen sowie Steuern auf unbebaute Grundstücke erhöhen, um Hortung und Spekulation zu bremsen. Das ist keine radikale Sprache. Es ist die Grundökonomie eines begrenzten Marktes.

Eine bessere Wohnungspolitik beginnt mit drei Prinzipien. Erstens: die Hauptwohnung schützen, denn normale Haushalte dürfen nicht dafür bestraft werden, dass sie in ihrem Zuhause leben. Zweitens: Nichtnutzung teuer machen, wenn Land bereits als Bauland ausgewiesen und erschlossen ist. Drittens: Planungsentscheidungen schneller und berechenbarer machen, weil eine Steuer auf ruhendes Bauland nur wirkt, wenn Bauen administrativ möglich ist.

Das bedeutet nicht, dass jedes Feld zu Wohnungen werden muss oder jedes Dorf Kirchberg werden soll. Raumplanung bleibt wichtig. Infrastrukturkapazität ebenfalls. Aber ein kleines Land kann sich kein System leisten, in dem Knappheit profitabel ist, Verzögerung billig bleibt und öffentliche Subventionen einem Angebotsproblem hinterherlaufen. Wenn Luxemburg Wohnraum leistbarer machen will, muss es aufhören, Knappheit zu subventionieren, und anfangen, sie zu besteuern.