Luxemburg fördert Wohnungsbau mit Steuererleichterungen und 300 Millionen Euro

Genehmigt, aber nicht gebaut: An dieser Lücke setzt Luxemburgs neues Wohnungsbaupaket an. Die Regierung will mit sieben Maßnahmen die Nachfrage nach Neubauten stärken, die Finanzierung von Projekten erleichtern und den Bestand an erschwinglichen Wohnungen vergrößern. Dafür kombiniert sie Steuernachlässe mit höheren individuellen Beihilfen und weiteren staatlichen VEFA-Käufen über 300 Millionen Euro.

Finanzminister Gilles Roth und Wohnungsbauminister Claude Meisch stellten das Vorhaben am Donnerstag, dem 16. Juli, in zwei Parlamentsausschüssen und anschließend der Öffentlichkeit vor. Mehrere Vergünstigungen sollen für geeignete Kaufverträge ab diesem Datum gelten. Rechtlich wirksam werden die meisten Bestandteile jedoch erst nach der Verabschiedung der entsprechenden Gesetze.

Der Handlungsdruck ist beträchtlich. Nach Einschätzung des STATEC verharrt die Bauaktivität auf niedrigem Niveau, auch wenn sich die Stimmung der Unternehmen im Laufe des Jahres 2025 zunächst besserte. Selbst erteilte Baugenehmigungen führen nicht verlässlich zu Projekten, weil Vorverkäufe, Eigenkapital oder Bankkredite fehlen.

Das Wohnen ist die größte Sorge der Bürger. Es ist zugleich eine absolute Priorität der Regierung und für mich persönlich, erklärte Gilles Roth.

Entlastung für Selbstnutzer

Beim Erwerb des Hauptwohnsitzes steigt der Bëllegen Akt von €40.000 auf €45.000 je Person. Nach Berechnung der Regierung kann ein einzelner Käufer dadurch eine Immobilie im Wert von rund €640.000 ohne Eintragungsgebühren erwerben. Bei Paaren lassen sich die personenbezogenen Guthaben addieren.

Für einen selbst genutzten Neubau im VEFA-Verfahren ist eine weitergehende, auf drei Jahre angelegte Befreiung vorgesehen. Solange das Gebäude beim Kauf höchstens zu 80% fertiggestellt ist, sollen Eintragungs- und Umschreibungsgebühren nur auf den Grundstücksanteil anfallen. Die Regel soll Käufer zu einem früheren Einstieg bewegen – zu einem Zeitpunkt, an dem ihre Reservierung dem Bauträger hilft, die von Banken verlangte Vorverkaufsquote zu erreichen.

Auch die Zinsbeihilfe wird ausgeweitet. Im allgemeinen System steigt der berücksichtigte Darlehensbetrag von €200.000 auf €250.000. Ist mindestens einer der Ersterwerber höchstens 35 Jahre alt, gilt eine Basis von €300.000. Der Zuschlag je unterhaltsberechtigtem Kind erhöht sich von €20.000 auf €30.000. Junge Käufer öffentlich geförderter Wohnungen sollen zudem Zugang zur Erwerbs- und Sparprämie erhalten.

Sechs Prozent Abschreibung, aber nicht unbegrenzt

Für Mietinvestitionen kehrt eine beschleunigte Abschreibung zurück. Beträgt die abschreibungsfähige Bausumme höchstens €600.000 pro Wohnung, können sechs Jahre lang jährlich 6% geltend gemacht werden. Wird die Schwelle überschritten, gilt für die gesamte Basis ein Satz von 2%. Bei Käufen im Jahr 2026 ist eine Wahl zwischen dem bestehenden und dem neuen System vorgesehen; ab 2027 soll für Neuerwerbe grundsätzlich die neue Regelung gelten.

Hinzu kommt ein Mehrwertsteuersatz von 8% für neu geschaffene Sozialmietwohnungen. Die Vergünstigung ist an mehrere Bedingungen geknüpft: maximal 120 Quadratmeter Fläche, ein Kaufpreis unterhalb eines regionalen Medianwertes, höchstens 4% Mietrendite auf das investierte Nettokapital und eine mindestens zehnjährige Vermietung an einen vom Wohnungsbauministerium als berechtigt anerkannten Mieter.

Die Auflagen reagieren auf einen bekannten Einwand. Stärkt der Staat die Kaufkraft, ohne das Angebot auszuweiten, können die Hilfen in höheren Verkaufspreisen verschwinden. Oppositionsabgeordnete warnten in den Ausschussberatungen ausdrücklich vor diesem Effekt. Roth und Meisch versprachen eine laufende Auswertung und mögliche Nachsteuerungen.

Der Staat sichert die ersten Verkäufe

Mit weiteren €300 Millionen wird das staatliche VEFA-Ankaufsprogramm fortgesetzt. Aus der ersten Hülle von €480 Millionen wurden nach Regierungsangaben 830 erschwingliche Wohnungen gekauft oder reserviert. Neu ist eine flexiblere Teilankaufsstrategie: Der Staat muss nicht ein ganzes Projekt übernehmen, sondern kann zu Beginn der Vermarktung einzelne Wohnungen reservieren.

Damit wird die öffentliche Hand zum Ankerkäufer. Ihre Zusage sichert einen Teil des Absatzes und kann privaten Käufern sowie Banken signalisieren, dass ein Projekt eine realistische Finanzierungschance hat. Der Ansatz soll mit demselben Geld mehr Vorhaben über die kritische Vorverkaufsschwelle bringen.

Für Anfang 2027 bestätigt die Regierung außerdem eine Wohnungsbauanleihe über €250 Millionen mit einer geplanten Laufzeit von drei bis fünf Jahren. Die Zinsen sollen von der endgültigen Quellensteuer von 20% befreit sein. So soll privates Sparvermögen zur Finanzierung erschwinglicher Wohnungen mobilisiert werden.

Der Markt sendet derweil widersprüchliche Signale. Nach Preisrückgängen von 9,1% im Jahr 2023 und 5,2% im Jahr 2024 legte der allgemeine Wohnungspreisindex 2025 wieder um 1,6% zu. Neubauwohnungen im VEFA-Verfahren waren im vierten Quartal dennoch 2,8% günstiger als ein Jahr zuvor. Die Beschäftigung am Bau stieg Ende 2025 erstmals seit fast drei Jahren leicht um 0,1% gegenüber dem Vorquartal; die Aktivität blieb laut STATEC trotzdem schwach.

Kein Ersatz für mehr Bauland

Nicht umgesetzt wird die in der Tripartite angestrebte Verdopplung des Höchstbetrags beim superermäßigten Mehrwertsteuersatz von 3% von €50.000 auf €100.000. Nach Angaben der Regierung akzeptierten die europäischen Stellen diese Ausweitung nicht. Der neue Instrumentenmix soll einen Teil der Lücke schließen.

Ob er genügt, hängt nicht nur vom Steuerrecht ab. Kommunale Planung, Grundstückspreise, Baukosten, Kreditauflagen und die Preisforderungen der Entwickler bleiben bestimmend. Roth betonte, das Paket solle keine Bauträger retten, die Grundstücke überteuert gekauft hätten. Auch die Branche müsse sich bewegen.

Für die Bewertung des Programms zählt deshalb weniger die Zahl der angekündigten Vergünstigungen. Maßgeblich ist, ob genehmigte Vorhaben tatsächlich finanziert, begonnen und schließlich zu Preisen bewohnt werden, die Haushalte tragen können.