Comment obtenir la TVA super-réduite de 3 % pour construire ou rénover votre logement au Luxembourg

Si vous construisez ou rénovez un logement au Luxembourg, vous pouvez payer 3 % de TVA au lieu du taux normal de 17 % sur les travaux éligibles — à condition que le logement soit votre résidence principale. C'est le régime de la « TVA logement », également appelé taux super-réduit. Sur un grand projet, l'économie se chiffre en dizaines de milliers d'euros.

Ce que couvre le taux de 3 %

Le taux super-réduit s'applique à la création/construction et à la rénovation d'un logement, dès lors que ce logement est affecté à des fins de résidence principale — soit par le propriétaire directement, soit, pour un logement rénové, par un locataire. Sont éligibles les prestations de construction et les matériaux qui entrent dans le bâtiment, du gros œuvre jusqu'aux finitions : fondations, murs, toiture, fenêtres, chauffage, installations électriques et sanitaires, et matériaux de finition.

Certains éléments sont exclus et restent au taux normal — notamment les cuisines équipées, la climatisation et les systèmes de domotique. Les prestations purement de conception, juridiques ou financières liées au projet sont également hors du régime.

Le plafond : 50 000 € par logement

L'avantage fiscal total est plafonné à 50 000 € d'avantage de TVA par logement, qu'il soit construit et/ou rénové, sur toute la durée de vie du bien. Le plafond est le même quel que soit le revenu du ménage. En pratique, 50 000 € d'avantage de TVA correspondent à un grand volume de travaux éligibles — environ plusieurs centaines de milliers d'euros de travaux — de sorte que la plupart des projets individuels restent en dessous. Un projet de loi avait proposé de porter le plafond à 100 000 €, mais cette hausse n'a pas été adoptée : le plafond reste de 50 000 € en 2026. Vérifiez toujours le chiffre en vigueur sur les sources officielles liées ci-dessous.

La condition de résidence principale

L'avantage est subordonné à l'affectation du logement à un usage de résidence principale pendant au moins deux ans. Cette période minimale d'occupation commence en général le 1er janvier de l'année suivant l'achèvement des travaux éligibles. Si vous vendez, louez ou changez l'affectation du logement avant ce délai, l'AED peut récupérer une partie de l'avantage. Une résidence secondaire ou de vacances n'est pas éligible.

Deux façons d'en bénéficier : application directe ou remboursement

Il existe deux mécanismes, tous deux gérés par l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) :

• Application directe : l'entrepreneur vous facture à 3 % dès le départ. Cela nécessite un agrément préalable de l'AED pour le projet avant la facturation des travaux.
• Remboursement : vous payez 17 % de TVA sur les factures, puis vous demandez à l'AED le remboursement de la différence de 14 points entre le taux normal et le taux super-réduit.

Les deux voies aboutissent au même résultat net de 3 % jusqu'au plafond ; le choix porte surtout sur la trésorerie. L'application directe évite d'avancer la TVA plus élevée, mais nécessite que l'agrément soit en place avant la facturation.

Comment faire la demande, étape par étape

1. Confirmez l'éligibilité : le logement doit être (ou devenir) votre résidence principale, et les travaux doivent être des prestations de construction/rénovation éligibles.
2. Choisissez votre mécanisme : décidez entre l'application directe (l'entrepreneur facture à 3 %) ou le remboursement (récupération de la différence).
3. Pour l'application directe : le professionnel soumet une demande d'agrément à l'AED avant le début des travaux, contresignée par vous (le client), avec les coordonnées de l'entreprise et une description du projet. L'entrepreneur dépose ensuite des relevés trimestriels des factures émises au titre du régime.
4. Pour le remboursement : après les travaux, soumettez votre demande à l'AED — en ligne via MyGuichet.lu ou par courrier — avec les factures acquittées. Le total des travaux doit dépasser 3 000 € hors TVA, et chaque facture soumise doit dépasser 1 250 €.
5. Attention au délai : une demande de remboursement doit être déposée au plus tard 5 ans après le 31 décembre de l'année civile à laquelle se rapporte la TVA.
6. Conservez vos documents : gardez les factures, les preuves de paiement et la preuve que le logement est votre résidence principale, en cas de contrôle.

À ne pas confondre avec le Bëllegen Akt

Ne confondez pas le régime de TVA à 3 % avec le Bëllegen Akt. Le Bëllegen Akt est un crédit d'impôt sur les droits d'enregistrement appliqué lorsque vous achetez un bien et signez l'acte notarié — actuellement 40 000 € par acquéreur (80 000 € pour un couple imposé collectivement). Le régime de la TVA logement, en revanche, réduit la TVA sur les travaux de construction ou de rénovation. Ce sont des mesures distinctes avec des règles distinctes, et vous pouvez potentiellement bénéficier des deux pour le même logement.

Pour le texte légal précis, les listes de travaux éligibles et les derniers formulaires, consultez les sources officielles : Guichet.lu, le portail de la fiscalité indirecte de l'AED pfi.public.lu et le ministère du Logement logement.public.lu.

Dernière révision : juin 2026. Le taux, le plafond et les conditions évoluent — consultez les sources officielles liées ci-dessus pour les dernières informations.