Le Luxembourg doit arrêter de subventionner la rareté et taxer sérieusement les terrains inutilisés

Le Luxembourg s’est trop habitué à traiter le logement comme un problème de pouvoir d’achat. Quand les prix montent, la politique répond par des crédits d’impôt, des primes, des garanties et des aides temporaires aux acheteurs. Certaines mesures soulagent des ménages précis. Mais si elles ne s’accompagnent pas de logements supplémentaires et de terrains constructibles réellement mis sur le marché, elles aident surtout les acheteurs à enchérir les uns contre les autres pour le même bien rare.

La vérité inconfortable est que la crise du logement est aussi une crise de l’usage du sol. L’Observatoire de l’Habitat existe parce que le pays a besoin de données solides sur les prix de vente, les loyers annoncés, l’offre, le potentiel foncier, les terrains utilisés pour de nouveaux logements et la densité des constructions. Cette liste résume le problème : l’accessibilité ne dépend pas seulement des revenus ou des taux d’intérêt, mais aussi du foncier qui devient réellement du logement.

Le dossier gouvernemental sur l’impôt foncier reconnaît la faiblesse du système actuel. L’impôt foncier luxembourgeois repose encore sur des bases datant des années 1930 et sur des valeurs qui ne correspondent plus au marché. La réforme prévue veut créer un modèle d’évaluation plus juste, alléger la résidence principale occupée par son propriétaire, introduire un impôt national de mobilisation des terrains et taxer les logements inoccupés. Ce ne sont pas des détails : c’est ce qui détermine si le marché récompense la construction ou l’attente.

Un terrain constructible inutilisé n’est pas neutre. Il impose des coûts à tous les autres. Il repousse les ménages plus loin de leur travail, renchérit les loyers, augmente les trajets, gaspille les infrastructures et rend chaque aide à la demande plus coûteuse. Si l’État aide les acheteurs sans changer l’incitation à retenir le foncier, l’argent public risque de relier une rareté privée à des prix plus élevés.

Le diagnostic de l’OCDE, rapporté dans la presse luxembourgeoise, est clair : l’accessibilité du logement reste un problème majeur, les résidents consacrent une part très élevée de leur budget au logement et le gouvernement devrait accélérer les autorisations tout en augmentant la taxation des terrains vacants pour décourager la rétention et la spéculation. Ce n’est pas un programme radical. C’est l’économie de base d’un marché contraint.

Une meilleure politique du logement partirait de trois principes. D’abord, protéger la résidence principale, car les ménages ordinaires ne doivent pas être punis parce qu’ils vivent chez eux. Ensuite, rendre coûteuse la non-utilisation lorsque le terrain est déjà constructible et équipé. Enfin, accélérer et clarifier les décisions de planification, car une taxe sur les terrains dormants ne fonctionne que si construire est administrativement possible.

Cela ne signifie pas que chaque champ doit devenir un immeuble ou que chaque village doit devenir Kirchberg. L’aménagement du territoire reste essentiel. La capacité des infrastructures aussi. Mais un petit pays ne peut pas se permettre un système où la rareté est rentable, le retard peu coûteux et les subventions publiques courent derrière un problème d’offre. Si le Luxembourg veut rendre le logement plus abordable, il doit cesser de subventionner la rareté et commencer à la taxer.