Eng Immobilie zu Lëtzebuerg kafen: Oflaf, Käschten an Notar

E Logement zu Lëtzebuerg ze kafen ass e geregelte Prozess, dee vum Notar gefouert gëtt. Egal ob Dir hei wunnt oder net, d'Etappen an d'Käschte sinn am Groussen a Ganzen déiselwecht. Dëse Guide weist de Wee vun der Finanzéierung bis zu de Schlësselen an erkläert d'Frais an d'Droiten, déi zum Kafpräis derbäikommen. Fir wéi d'Präisser de Moment stinn, kuckt eise separate Bäitrag iwwer de Lëtzebuerger Immobiliëmaart.

Etapp 1: En Accord de principe kréien

Déi meescht Keefer fänken bei der Bank un. En accord de principe seet, wéivill Dir léine kënnt, a weist dem Verkeefer, datt Är Offer eescht ass. Lëtzebuerger Banken léinen normalerweis bis zu 80 % vum Wäert vum Bien, also brauch Dir e perséinleche Bäitrag vun ongeféier 20 %, plus d'Kafskäschten a baren Suen. Éischtkeefer, déi hir Haaptwunneng kafen, kënnen heiansdo mat engem gudde Profil bis zu 100 % finanzéieren, wärend Net-Residenten dacks op 70-80 % begrenzt sinn.

• D'Banken halen déi total monatlech Scholdelaascht meeschtens ënner ongeféier 40 % vum Nettoakommes vum Stot.
• Sammelt Är Pai-Fichen, Steierbescheeder an de Beweis vun Ärem Bäitrag virun der Sich.
• Vergläicht fest a variabel Zënssätz souwéi d'Lafzäit bei verschiddene Banken.

Etapp 2: Eng Offer maachen an de compromis de vente ënnerschreiwen

Eemol datt Är Offer akzeptéiert ass, ënnerschreiwen déi zwou Säiten meeschtens e compromis de vente (Virkontrakt). No Lëtzebuerger Recht ass dëse private Kontrakt definitiv a bindend, soubal en ënnerschriwwen ass: "compromis vaut vente" (e Kompromëss gëllt als Verkaf). Eng Akontozuelung vun ongeféier 10 % vum Präis gëtt an dëser Phas dacks gemaach. Keefer setzen dacks eng suspensiv Bedingung eran, déi de Verkaf vum Kréie vum Prêt ofhängeg mécht, fir datt si ouni Verloscht vun der Akontozuelung zerécktriede kënnen, wann d'Finanzéierung net klappt. Liest all Klausel virum Ënnerschreiwen opmierksam.

Etapp 3: Den Notar an den acte notarié

D'Iwwerdroe vum Eegentum vun engem Immobiliëbien verlaangt en Notar (notaire), deen eleng befuegt ass, den definitiven Akt opzestellen. Den Notar ass en neutralen ëffentlechen Amtsdréier, deen den Titel iwwerpréift, no Hypothéiken a Laaschten op dem Bien sicht, den acte notarié (authentesche Verkafsakt) virbereet, d'Droiten erhieft, an d'Iwwerdroung am Hypothéikeregëster aschreift, fir datt se géint Drëtter wierksam ass.

• Tëscht dem compromis an der Ënnerschrëft vum Akt vergeet meeschtens 4 bis 6 Wochen; de ganze Prozess dauert dacks 2 bis 3 Méint.
• De Keefer bezilt d'Droiten an d'Notarsrechnung um Dag, wou den Akt ënnerschriwwe gëtt.

Etapp 4: D'Käschten iwwer de Präis eraus

Déi gréisste zousätzlech Käscht sinn d'Mutatiounssteieren. De Standardsaz op en Haus, eng Wunneng oder e Bauterrain ass 7 %: en Aschreiwungsdroit vun 6 % plus en Iwwerschreiwungsdroit vun 1 %, allebéid op de Kafpräis berechent. A verschiddene Fäll kënnen zousätzlech kommunal Charge ufalen. Derbäi kënnt den Notarhonorar vun ongeféier 1 %. Als Faustregel sollt Dir ongeféier 7-8 % vum Präis fir Droiten a Frais zesumme virgesinn.

Etapp 5: De Bëllegen Akt an d'MwSt. vun 3 %

Zwou Entlaaschtungen maachen d'Rechnung méi mëll. De Steierkredit Bëllegen Akt erlaabt all Keefer vun enger Haaptwunneng bis zu 40.000 EUR vun den Aschreiwungs- an Iwwerschreiwungsdroiten ofzezéien (also 80.000 EUR fir e Koppel, dat zesumme keeft). Duerch d'Gesetz vum 3. Juli 2025 fir Akten, déi vum 1. Juli 2025 un ënnerschriwwe ginn, gouf en permanent gemaach. Hie gëtt direkt vun der Notarsrechnung ofgezunn, wouduerch d'AED awer e Minimum vun 100 EUR erhieft. Dir musst d'Wunneng op d'mannst zwee Joer bewunnen. Eise spezielle Bäitrag erkläert d'Konditioune komplett.

Wann Dir Är Haaptwunneng baut oder grëndlech renovéiert, gëllt en superreduzéierte Saz vun 3 % MwSt. fir d'Aarbechten amplaz vun den üblechen 17 %, gedeckelt op 50.000 EUR pro Wunneng. Kuckt eise Bäitrag iwwer d'MwSt. um Logement fir d'Detailer.

Auslännesch Keefer: Lëtzebuerg setzt keng Aschränkung, wien kafe kann. EU- an Net-EU-Bierger, Resident an Net-Resident hunn déiselwecht Rechter wéi Lëtzebuerger Bierger fir e Bien ze kafen.

Lescht Iwwerpréiwung: Juni 2026. D'Zuelen an d'Regele baséieren op offiziellen Quellen a kënnen änneren; confirméiert déi aktuell Beträg virum Ënnerschreiwen bei Guichet.lu, der Chambre des Notaires an der AED.